Prováděcí dokumentace je při stavbě dřevostavby klíčová. Bez ní se může stavba pěkně prodražit
Dana Jakoubková | Středa, 24. červen 2020 |
Rčení „Kdo šetří, má za tři" je sice obligátním zaklínadlem, ale ošidit kvalitu stavebního projektu může ve výsledku znamenat nemalou ztrátu na druhém konci stavebního řetězce. I když se cena, v závislosti na parametrech plánovaného domu, může jevit jako suma značná, právě ve chvíli, kdy zaplatíte za kvalitní projekt a nejen za „okótovanou studii“, jste začali skutečně šetřit.
Bez prováděcí dokumentace si připlatíte
Předně za to, že po ne právě krátkou dobu budete mít klidný spánek. To, že jde o aspekt vlastně „k nezaplacení", si uvědomíte až zpětně. Až se přes plot budete tlumeně smát sousedovi, který přišel nejen o spánek, ale i o zbytek vlasů, které si postupně vytrhal s každým dalším výdajem nad rámec podezřele levného projektu.
Vyprojektovat dům totiž vyžaduje uvažování v souvislostech tak širokých, že si je nemusí uvědomit ani stavebník s tituly. Od projektu po kolaudaci jde o soubor vysoce specializovaných činností, který do stavby vnáší ohled na potřeby vaše jako stavebníka, tak na potřeby architektury, prostředí, pozemku, prostoru, materiálů až po vliv na životní prostředí a požadavek legislativy.
Provázanost exteriéru s interiérem je tu řešena ve všech detailech a odborných profesích, počínaje architektem, přes projektanta inženýrských sítí, po přidavače na stavbě. Můžete snížit náklady na výstavbu samotnou, jak v materiálu, tak volbou vhodné stavební firmy. Ale šetřit na projektu se nemusí vyplatit.
Pokud se například rozhodnete „obejít" prováděcí dokumentaci stavby (DPS) tím, že si koupíte projekt, respektive dokumentaci jen pro stavební povolení (DSP) a hodláte podle něj stavět, jste pro šikovnou stavební firmu vítaným zákazníkem.
Pokud prováděcí dokumenty včetně položkového rozpočtu chybějí, máte jen malou šanci, že uhádáte navýšení v míře, která se obvykle toleruje. Bez prováděcí dokumentace může jít o dvojnásobek, trojnásobek, pětinásobek... Záleží jen na vás.
Foto: Dreamstime
Cena projektu dřevostavby
Obecně se cena za projektovou dokumentaci, nutnou pro získání stavebního povolení, pohybuje kolem dvou a půl procenta z rozpočtové ceny stavby a za dokumentaci prováděcí jsou to dvě až čtyři procenta z rozpočtu.
Cena se ovšem odvíjí i od toho, zda jde o projekt na míru, tj. individuální neboli záleží nejen na vašich specifických přáních a stupni dokumentace, ale i na schopnostech, věhlasu či skromnosti architekta/projektanta, anebo zda jde o projekt typový, kde obsah nemusí korespondovat nejen s vašimi potřebami, ale ani s potřebami pozemku či územního řízení.
Projektová dokumentace od A do Z není hromadou zbytečných papírů, nýbrž delikátní záležitostí, která z povahy věci vyžaduje poctivý a zodpovědný přístup.
Foto: Dreamstime
Projektová dokumentace
Stupeň 1. Architektonická studie/vizualizace
"pro účely stavebníka/investora – nepodává se na stavební úřad"
Prvním krokem na cestě k projektu rodinného domu je architektonická studie. Právě v této fázi dochází prostřednictvím fantazie a empatie architekta/projektanta ke zhmotnění vašich představ, a právě tento aspekt odlišuje individuální projekt od typového.
Studie tedy definuje základní vztah domu k vašim potřebám i k možnostem pozemku. Jejím prostřednictvím získáte představu, jak bude dům vypadat včetně materiálů i barevné skladby jednotlivých prvků, a jak fungovat. V další fázi vám vizualizace ukáže reálný 3D pohled na exteriér, interiér, usazení a natočení na parcele.
Přesnost, zkušenost a předvídavost architekta dokážou v této fázi eliminovat na minimální míru proporční i dispoziční změny v dalším stupni projektové dokumentace, kterou on sám může a nemusí – záleží na vaší volbě – dále zpracovat.
Pokud ovšem s autorem studie souzníte, byla by škoda jeho schopnosti opustit. Z hlediska zákonné legislativy není projekt studie povinný, ale je to varianta výrazně doporučená. Jejím odsouhlasením předejdete mnoha problémům a v konečném důsledku můžete ušetřit nemálo peněz.
Stupeň 2. Dokumentace pro územní řízení (DUR)
"podává se na stavební úřad jen v případě nutnosti"
V zájmu udržení rázu krajinné, respektive památkové lokality má většina obcí v ČR zpracovaný tzv. územní plán s ohledem na místní regulativy. V souvislosti s projektem jde o omezující prvek, který rozhoduje o tom, zda dům navržený architektem je v souladu s územním plánem a může být v dané lokalitě zrealizován, respektive jehož diktát může ovlivnit volbu konstrukce, fasády, velikost oken nebo tvar střechy.
Posuzuje ale i napojení na komunikaci nebo přípojky inženýrských sítí. Je proto vhodné se s územním plánem seznámit co nejdříve na místním obecním úřadu nebo jej vyhledat na internetu. Dokumentace pro územní řízení předchází stavebnímu řízení (stavební povolení nebo ohláška stavby).
Může ji zpracovat jak architekt, tak stavební projektant v potřebném rozsahu pro posouzení stavby v rámci daného území a je nutná vždy pro domy o zastavěné ploše větší než 150 m2. Oproti studii je zde doplněna katastrální mapa, koordinační situace s umístěním stavby na pozemku, zakreslení inženýrských sítí a tak dále.
Rozsah dokumentace k žádosti o vydání rozhodnutí o umístění stavby nebo zařízení (DUR) nebo rozhodnutí o změně stavby se řídí vyhláškou č.503/2006 Sb.
Stupeň 3. Dokumentace pro stavební povolení nebo ohlášení stavby (DSP)
"podává se na stavební úřad vždy – není primárně určena pro samotnou výstavbu"
Je nezbytnou přílohou žádosti o stavební povolení a má zákonem přesně dané dělení a obsah. Jsou zde jasně čitelné velikosti, rozměry, materiály a účel všech základních konstrukcí a technologií, inženýrské sítě, topení, požárně bezpečnostní řešení, energetický průkaz budovy a jiné tak, aby stavební úřad mohl posoudit, zda dům je architektem navržen dle platných norem a splňuje všechny obecné požadavky na výstavbu rodinných domů.
Tato dokumentace není primárně určená pro samotnou výstavbu, neboť neřeší specifické technické detaily ani rozpočet (viz. Dokumentace pro provedení stavby) a pokud se podle ní rozhodnete stavět, bude třeba během výstavby konzultace stavební firmy či v případě stavby svépomocí stavebníka samotného se stavebním/technickým dozorem.
Nevylučuje to však možnost nechat si vyprojektovat rozšířenou dokumentaci pro stavební povolení, která prováděcí dokumentaci stavby obsahuje v nejnutnější míře a lze podle ní v rámci možností dům postavit. Tato varianta vyjde levněji, ale není to obvyklé řešení a nenabízí jej každý projektant.
Rozsah dokumentace (DSP) se řídí vyhláškou 499/2006 ve znění novely 62/2013 Sb.
Stupeň 4. Dokumentace pro provedení stavby (DPS)
"nepodává se na stavební úřad – je třeba k realizaci stavby"
Tato dokumentace slouží jako podklad pro stavební/technický dozor, který má jako nezávislý arbitr možnost na jejím základě a ve váš prospěch kontrolovat kvalitu a správnost provedení stavebních prací, a kterého si za tím účelem můžete najmout, respektive zaplatit (obvykle hodinová nebo denní sazba).
Dokumentace řeší jednoznačně všechny zásadní detaily výstavby tak, aby co nejvíce eliminovala nutnost změn a předělávek. Obsahuje velké množství informací, neboť v sobě spojuje dokumentaci pro stavební řízení plus veškeré stavební detaily jako například místa spojů, návaznosti, ukončení a výpis prvků počínaje okny, klempířskými díly až po podlahové krytiny a obklady.
Její součástí je i výkaz výměr, který slouží investorovi jako cenový rozpočet, případně tento může být zpracován samostatně v dokumentaci pro zadání stavby dodavateli. Ve fázi realizace stavby ocení stavebník detailně propracovanou dokumentaci nejvíce, protože investice do jejího zadání se mu několikanásobně vrátí.
Pokud máte v ruce jen projekt pro stavební povolení, dáváte budoucímu dodavateli stavby do ruky možnost s cenou manipulovat. Navazujícím dokumentem je pak dokumentace pro zadání stavby dodavateli, která je dobrým materiálem k porovnání nabídek případných dodavatelů stavby a zároveň jasně vymezuje, z čeho a jak bude stavba realizována.
Určitě si přečtěte...
Stupeň 5. Dokumentace skutečného provedení stavby
"předkládá se stavebnímu úřadu v opodstatněných případech při kolaudaci"
Projektová dokumentace skutečného provedení se zpracovává po dokončení stavby, respektive je předkládána ke kolaudaci stavby s obsahem změn oproti dokumentaci ke stavebnímu řízení, které byly provedeny během realizace stavby. Jedná se o zakreslení stavu, ve kterém je dům uveden do provozu.
Dokumentace bouracích prací
Dokumentaci bouracích prací budete potřebovat, pokud se chcete zbavit objektu, který na vaší stavební parcele překáží. Dokumentace je nutná k řízení o odstranění stavby. Obvykle se zpracovává už jako součást dokumentace pro stavební povolení pro nový objekt. Tato dokumentace má svá specifika, kdy se musí řešit mj. bezpečnost práce při bourání a dále ekologická likvidace odpadu při bouracích pracích.
"Volit správně projekt znamená být si vědom souvislostí, jejichž rozsah dokáže laik těžko dovodit."
Typový projekt dřevostavby
Koupě typového projektu může být rychlým a levným řešením pro získání povolení ke stavbě. Jeho cena se houpe mezi dvaceti a čtyřiceti tisíci, čímž je velmi lákavá. Typový projekt má však smysl ekonomický i praktický při použití tak, jak byl vytvořen, a to především v souvislosti se zakoupením stavby domu u dodavatele projektu.
V ostatních případech nemusí být pravým ořechovým, neboť nezohledňuje (ani nemůže) mnoho důležitých parametrů, vztahujících se ke konkrétní parcele a jedinečnost potřeb stavebníka.
Neřeší tak například specifika geologická, nutná pro správný návrh základových konstrukcí, resp. skladbu vrstev, únosnost a jiné informace o zemině, na které bude dům stát, a pokud ano, pak jde obvykle o řešení předimenzované, použitelné pro každé podmínky, a které ve výsledku realizaci může významně prodražit, protože pro dané podmínky nebylo takové řešení nutné.
Neřeší ani hydrologické poměry pozemku, na jejichž základě může projektant navrhnout způsob likvidace dešťových vod ze střechy domu, případně zpevněných ploch (vsakování). Nemůže a priori obsahovat ani dílčí projekty napojení na inženýrské sítě (vodovod, kanalizace, elektřina, plyn, komunikace), protože ty se vztahují ke konkrétní parcele, kterou projektant typový neviděl.
Rozhodnete-li se koupit projekt typový, ptejte se proto, co vše obsahuje, respektive zda má všechny náležitosti pro podání žádosti o stavební povolení. Pokud byste chtěli do tohoto projektu zasáhnout a nechat jej upravit pro své potřeby a potřeby konkrétního pozemku, pak byste tak měli učinit prioritně u projektanta-autora, protože projekt jako dílo je chráněn autorským zákonem.
Ale ani kdybyste získali souhlas projektanta k zásahu do projektu jiným projektantem, nemusí jít o výhru. Aby to šlo jednoduše, musel by vám poskytnout projektovou dokumentaci v datech (často je jen na papíře).
Nadto i jednoduchá změna může znamenat prakticky překreslení celého projektu a navýšení výsledné ceny za projekt na roveň individuálnímu. Ne každý typový projekt je také zpracován pro potřeby stavebního povolení.
Nejedná se ani o realizační projektovou dokumentaci, kterou si stavebník nemusí, ale měl by zajistit na vlastní náklady. To vše představuje nemalý peníz.
obr.: Vizualizace stavby umožňuje zhodnotit celkové působení domu v kontextu jeho prostředí se všemi detaily materiálů a konstrukcí. Kvalita jejího zobrazení se může blížit skutečné fotografii. Foto: Projekt typové dřevostavby na klíč Pollux 129 od firmy ATRIUM.
"Typový projekt nelze paušálně odsuzovat, ani individuální nemístně předražovat."
Individuální projekt dřevostavby
V projektu na míru se zrcadlí vaše představy o vysněném domě ve studnici kreativity a zkušenosti architekta/projektanta. Formou konzultací a připomínek v rámci zpracování projektové dokumentace se stanete aktivními spolutvůrci svého rodinného domu.
Projektant jej pak přizpůsobí tvaru konkrétního stavebního pozemku, konfiguraci terénu, orientaci ke světovým stranám, výhledu do okolí a vašim finančním možnostem. Obvykle také spolupracuje s dalšími oborovými projektanty (voda, plyn, elektřina, požární bezpečnost aj.), jejichž kooperace je pro vypracování dokumentace pro stavební řízení nutná.
Architekt/projektant jde pro naplnění vašeho cíle často až tak daleko, že zohlední i rodinné zvyklosti, nároky na stolování nebo počet domácích mazlíčků, a vytvoří účelnější dispozice domu. Pro stanovení ceny disponuje česká komora architektů tzv. honorářovým řádem, který je sice veřejně přístupný, ale pro laika zcela neuchopitelný, a jak se ukázalo, ani architekti samotní se s ním kvůli možnosti variabilních výkladů jednotlivých bodů právě neztotožňují.
Zjednodušeným výkladem se tak lze dostat na cenu projektu jedné desetiny rozpočtu stavby. Už v označení samotném je však zakotvena možnost s touto částkou hýbat jak nahoru, tak dolů, tedy naplnit podstatu pojmu individuální. Průměrná cena za projekt se tak ustálila mezi sto až sto padesáti tisíci, přičemž nejnižší zjištěná redakčně byla osmdesát tisíc.
V praxi se ale jistě setkáte i s mnohem menšími částkami, jejichž zákulisí je však předem těžko dohledatelné. Zde je třeba ještě vysvětlit, že mluvíme-li o ceně individuálního projektu, jsou jím míněny minimálně první tři ze stupňů projektové dokumentace uvedené dále, přičemž ideální volbou je, když dostanete kompletní balík, včetně autorského dozoru.
obr.: U tohoto domu nevšedního tvaru se velkorysost majitelům vyplatila. Prostor, který architektovi a jeho tvorbě poskytli, vedl k nápadu modelovat dům ve tvaru Y. Foto: Monika Píšková a Ondřej Rytíř
Typový versus individuální projekt dřevostavby
Individuální projekt dřevostavby
- aktivní účast stavebníka na podobě domu
- využije přednosti a zohlední nedostatky parcely
- řeší připojení na inženýrské sítě
- zohledňuje výsledky průzkumů (geo/hydro, radon ...)
- přímý zásah do ceny stavby
- možnost autorského dozoru
- obvykle vyšší cena
Typový projekt dřevostavby
- nižší, ihned patrná cena
- rychlé dodání v řádu dnů
- omezená možnost úpravy dispozice domu
- nezohledňuje dispozice konkrétní parcely
- neřeší napojení inženýrských sítí
- nezohledňuje geologické a hydrologické poměry
Pozn.: Typový projekt je zde nahlížen pouze za účelem zakoupení bez následné stavby domu u dodavatele projektu.
Skica: M.A.D. Studio
Komentář odborníka
Jaká specifika má projektování pasivní dřevostavby?
Projekt pasivního domu může zpracovat každý autorizovaný architekt nebo inženýr, doporučuji však vybírat mezi odborníky, kteří jsou členy Centra pasivního domu (CPD, protože to garantuje určitou úroveň projektů a znalost problematiky pasivních domů.
Standartní versus pasivní dřevostavba
Z pohledu stavebního zákona nejsou na projekt pasivního domu kladeny žádné další nároky. V současnosti však mnozí klienti čerpají dotace z programu Nová zelená úsporám a pro tyto dotace je nutné dokumentaci zpracovat podrobněji.
Jde zejména o energetický posudek a doložení všech detailů na tepelné obálce budovy. Abychom nepracovali „naslepo", tj. navrhli dům, zpracovali nákladnou projektovou dokumentaci, objekt energeticky posoudili a zjistili, že na dotace bohužel nevychází, musíme začít uvažovat „pasivně" již ve stupni studie.
Znamená to, že autor návrhu musí znát a dodržovat desatero pro pasivní domy. Již v průběhu studie by měla proběhnout energetická optimalizace, která zajistí, aby dům splnil klientem požadované hodnoty (zejména měrná roční potřeba tepla na vytápění a měrná neobnovitelná primární energie).
V současnosti je nejčastější podmínkou investorů splnit nároky pro získání dotace NZÚ – B. 2, což je dům s velmi nízkou energetickou náročností s důrazem na použití obnovitelných zdrojů energie a s výší státní podpory 450 000 Kč.
Ideální je také v tuto chvíli propojit výstupy optimalizace s výstupy předběžného rozpočtu a sledovat, jak rozpočet ovlivňují některé optimalizované parametry. Ke konci této studie by měl mít klient představu o tom, jaké bude mít dům výsledné parametry a jaká bude jeho cena (s odchylkou asi deseti procent).
Náročnost zpracování a výše ceny
Oproti srovnatelně disponované standardní dřevostavbě je v případě projektu pasivního domu náročnější zejména architektonická studie, ve které musíme pro účely optimalizace definovat mnoho parametrů – zejména skladby konstrukcí a technické zařízení objektu – a to často v několika variantách.
Při zpracování projektové dokumentace pasivní dům vždy řeší „navíc" oproti standardnímu domu projekt a koordinaci vzduchotechniky. Dále se v průběhu projektu jedná spíše o drobné úpravy podle toho, jak vychází energetické posouzení a případně odladění některých detailů.
Všechny tyto faktory se samozřejmě promítají do délky zpracování a ceny architektonické studie a projektu. Energetický posudek a blowerdoor test je však téměř celý pokryt dotací 35 000 Kč.
Prováděcí dokumentace
Podrobně zpracované detaily, respektive dokumentace v úrovni „dokumentace pro provedení stavby" je pro pasivní dům nejen vhodná, ale snad již samozřejmostí, bez ohledu na dotace.
Stáhněte si dokument: 
Obsah a rozsah projektové dokumentace pro ohlášení stavby nebo stavební povolení.
Ing. Irena Truhlářová
architektka a projektantka ARCHCON atelier s.r.o.
Publicistka s náklonností ke smysluplným činům a věcem. Obdivuje brilantně provázané duchovní gangsterky, ale neodvrhne ani lyrické, tajemné, lakonické a současně vtipné příběhy s tématem originální syntézy křehkosti úmrtnosti.
Vytvořeno v xart.cz
